我是沪叔，领有多年上海房产商酌和投资教学，长久执续关心上海地区的楼市信息，纯属购房计谋、买房策略和学区房信息，迎接关心及疏通。

发问：沪叔，你好，请问浦东金色中环的御桥板块还能买房吗？

沪叔：你好，御桥的定位本色上是偏刚需，这小数从户型上可以看得出来。因为通盘板块主若是小面积的两房到三房。以万科海上传闻为例，包括阿谁仁恒王人市花圃，差未几一百平王人能作念三房。然后，这边生意也可以，，本色上生意在那边基本上能知足所有的需求，天然这内部还有一个中枢的关节，便是有大名鼎鼎的建平践诺中学的校区，也在地铁旁，这个板块，有十一号线，也有十八号线，是以说出行亦然稀零的便捷，可以径直上中环，离外环也相比近，并且它可以很快的到达咱们的，不论是张江也好，前滩也好，徐家汇也好，其着实浦东来讲，中环的位置稀零稀零的好。

天然这个板块其实亦然蛮纠结的，也有两个稀零症结的一个神情，第一个便是它有黑压压的高压线，就在通盘板块的一个东侧。那西侧有一个垃圾焚烧厂，但是还好这个垃圾焚烧厂还是明确的要搬走了，是以说这其实是一个紧要的一个利好。通盘御桥其实是零五年以后的次新址偏多。然后这边呢其实是相比宜居的。谨记二零一三年的手艺，上海的均价在两万。阿谁手艺万科海上传闻就拍了三万。一九年的手艺，上海均价是五万。那时海上传闻就开了七万五，并且一房难求一出来就被抢掉了，是以说从一三年到差未几一八一九年，通盘御桥，其实一直是领涨的板块之一，亦然领涨通盘浦东的一个价钱。

发问：沪叔，你好，非上海户口，立时社保满五年，下半年领证，金桥上班。我随着中介大华那片、新村路、五莲路、巨峰路看了20套的神气。有个帖子说过一定要先详情买哪片，否则就跟没头苍蝇相似，我目下便是这种嗅觉。。。我说浦东天然房价涨的横蛮，但是发展空间还有，增值空间我自觉得还可以吧，上班还近。家里说浦西片区上风大，倾向浦西，这亦然多年前（零几年）看房的执念吧，归正肠子也悔青了。但是亦然因为预算有限一直在盯着普陀和大华那边。是以在此请问，该何如作念接纳？and还有什么所在推选的？23年9月上海买房，预算800-900万，买在那儿？

沪叔：你好，1.许多东说念主刚启动买房王人会一团乱麻，甚而躁急，其实买房简单分为三步：领先第一步“买不买”，第二步“买什么”，第三步“何如买”，接下来纠合你我方买房方向是自住如故投资，资金预算，贷款才调、区域价值认可感，选筹喜好，这些条目进行筛选下来，对买房若干心里有些数。

2..浦西上海土著多，认真环线价值认可感，内环＞中环＞外环，浦东则是新上海东说念主多，新上海东说念主看中高收入产业和磨真金不怕火资源好。浦东和浦西的发展阵势不相似，浦西是环线拓展，浦东是陆家嘴，张江，金桥，外高桥组团越过开荒。

3.目下来说上海这一轮大周期差未几接近尾声，800-900万这个预算相干于年青东说念主不算低，浦东关心杨念念、唐镇、康桥；浦西关心长风、大宁、虹桥。

发问：沪叔，你好，主要我的预算很有限，简略330万，又需要三居，是以想着琢磨惠南的屋子，然而惠南发展很一般，是以很纠结，想请问一下沪叔。

沪叔：你好，你的问题我还是了解，惠南这边居住生存配套有的，目下价钱也不高；发展不起来主若是因为被消亡进浦东，临港的崛起行政中心搬至临港中枢区，16号线灵通，导致资源被虹吸，这边目下更像睡城。

发问：沪叔，你好，手上有350万，二套，琢磨投资，可以是5-10年的周期，最佳以租养贷。

沪叔：你好，二套，如果买新址，首付比7成，总价500w，按揭150w，25年等额本息的月供 9300/月。这种新址要以租养贷基本没可能，除非是顶流网红盘，热点好地段的2房。二手房首付比85成，总价您要鸿沟在420-430w这么，按揭贷70w-80，基本在25年等额本息不到5k的月供。这个价位段二手能买到的投资房，房钱基本在5k+，以租养贷没问题。投资5%是租回率占比身分，95%是买对地段，随着楼市收大盘效益。

发问：沪叔，你好，本年上海有哪些值得关心的？外环的哪个区域发展空间最大？有哪些提倡呢？

沪叔：你好，本年上海楼市值得关心的有内环二手房与外环一手新址，内环新址将供应量较少，屋子较为稀缺，购房难度大。在中内环购房的客群主要为改善型，主打大面积的优质次新址将有可以的市集空间。而一些不带学区的老破小，翌日流动性会变差，提倡尽快出售。外环如嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城可选的新址数目相对较为满盈，居住环境愈加优厚，从政事定位、驾驭城市利好以及区域内领悟性来看，五大新城各有优劣，全体上青浦的各方面条目更为优秀。

在上海买房，要点接纳区域有浦东的金色中环（前滩、杨念念、张江、金桥、沪东船坞）、临港自贸区、浦西的大虹桥板块、青浦的大虹桥板块、青浦的华为板块，这些区域有政府策划利好。

而关于外环的别墅提倡尽量回避，房产翌日可能流畅凝滞，典质变现才调不及。如果接纳二手房，提倡尽量接纳优质量段的满五二手房。上海楼市调控并不是在裁汰房价而是降速房价涨幅，而购房经历、所需资本会在调控经过中不时提升，提倡有购房经历的购房者如故要及早买房，后期买房会越来越痛楚。